Tenho contrato de compra e venda: como proceder para fazer a escritura

A aquisição de um imóvel representa uma etapa significativa e complexa, envolvendo diversos trâmites legais. Uma parte fundamental desse processo é a elaboração da escritura pública, que formaliza a transferência de propriedade. Embora um contrato de compra e venda tenha sido assinado, a escritura é imprescindível para que o imóvel seja oficialmente transferido ao comprador. Neste artigo, abordaremos detalhadamente o que é necessário para converter um contrato de compra e venda em uma escritura pública, os passos a serem seguidos, a documentação exigida e a importância dessa formalização para a segurança jurídica das partes envolvidas.

Definição da escritura pública de imóvel

A escritura pública é um documento oficial, elaborado em cartório, que formaliza a transação de compra e venda de um imóvel. Diferente do contrato de compra e venda, que pode ser elaborado de forma particular, a escritura é um ato público realizado por um tabelião, garantindo a validade e autenticidade da transação perante terceiros.

Embora a escritura não transfira automaticamente a propriedade do imóvel, ela é essencial para que o comprador possa registrar o bem em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis. Somente após esse registro é que a propriedade é efetivamente transferida para o novo proprietário.

Situações em que a escritura é necessária

A necessidade de lavrar uma escritura pública de compra e venda está prevista no Código Civil Brasileiro, que determina que, para imóveis com valor superior a trinta vezes o salário mínimo, a formalização deve ser feita por meio de escritura. Para imóveis com valor inferior, é possível utilizar contratos particulares, mas é recomendável que esses também sejam registrados para garantir a transparência da transação.

Mesmo quando não há obrigatoriedade legal, optar pela escritura pública é uma medida prudente, pois proporciona maior segurança jurídica e facilita o registro da propriedade em nome do comprador, prevenindo possíveis complicações futuras.

Distinção entre contrato de compra e venda e escritura pública

É comum que as pessoas confundam contrato de compra e venda com escritura pública, mas eles desempenham funções diferentes:

• Contrato de compra e venda: Trata-se de um documento particular que formaliza o acordo entre comprador e vendedor sobre a transação do imóvel. Ele tem validade entre as partes, mas não é suficiente para transferir a propriedade a terceiros.
• Escritura pública: Elaborada em cartório, a escritura é um documento oficial que atesta a compra e venda do imóvel. É essencial para que a transferência de propriedade seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo que o comprador se torne o proprietário legítimo.

Documentação necessária para a lavratura da escritura

Para realizar a escritura pública de um imóvel, é imprescindível reunir uma série de documentos que comprovem a regularidade da transação e a identidade das partes envolvidas. Os documentos essenciais incluem:

• Certidão de matrícula atualizada do imóvel: Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, esse documento comprova a titularidade do vendedor e a situação do imóvel.
• Certidões negativas de débito: Documentos que comprovam que o imóvel e o vendedor estão livres de dívidas, como impostos municipais (IPTU) e eventuais ações judiciais.
• Documentos pessoais do comprador e do vendedor: Incluem RG, CPF e comprovante de estado civil. Se uma das partes for casada, a certidão de casamento também é necessária.
• Comprovante de pagamento do ITBI: O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal que deve ser quitado pelo comprador antes da lavratura da escritura.

Conforme o cartório e as características do imóvel, outros documentos adicionais podem ser solicitados. Por isso, é aconselhável consultar previamente o tabelionato onde a escritura será realizada.

Etapas para a elaboração da escritura

O processo para lavrar a escritura pública de um imóvel consiste em algumas etapas que garantem a legalidade da transação:

• Escolha do cartório: A escritura deve ser lavrada em um Tabelionato de Notas de preferência das partes. Contudo, o registro será realizado no Cartório de Registro de Imóveis da área onde o imóvel está localizado.
• Apresentação da documentação: Todas as certidões e documentos pessoais devem ser entregues ao tabelião, que verificará a regularidade das informações.
• Lavratura da escritura: Com a documentação em ordem, o tabelião elabora a escritura, que deve ser assinada por comprador, vendedor e pelo próprio tabelião.
• Registro da escritura: Após a elaboração, a escritura deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para que a transferência de propriedade seja formalizada. O registro é a etapa final para garantir que o comprador se torne o titular do imóvel.

Custos envolvidos na elaboração da escritura

A realização da escritura pública de compra e venda acarreta alguns custos que devem ser considerados pelo comprador. Os principais custos incluem:

• Taxa de elaboração da escritura: O valor cobrado pelos cartórios para a elaboração da escritura varia conforme a localidade e o valor do imóvel.
• Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Este imposto é cobrado pelo município onde o imóvel está situado e geralmente corresponde a um percentual sobre o valor da transação.
• Emolumentos do registro: Além das taxas de lavratura, o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis também envolve custos que precisam ser pagos.

Esses valores podem variar de acordo com o estado e o valor do imóvel, sendo fundamental consultar previamente os custos junto ao cartório e à prefeitura local.

Benefícios de lavrar a escritura pública

A elaboração da escritura pública de um imóvel oferece uma série de vantagens tanto para o comprador quanto para o vendedor:

• Segurança jurídica: A escritura pública, por ser um ato formalizado em cartório, assegura que a transação foi realizada de maneira transparente e legal.
• Proteção contra terceiros: Com a escritura registrada, o comprador se torna o titular legal do imóvel, evitando possíveis disputas ou tentativas de venda a outras pessoas.
• Facilidade em financiamentos: Imóveis com escritura pública têm maior facilidade para serem financiados, pois as instituições financeiras exigem a regularidade da documentação.

Riscos de não lavrar a escritura

Decidir não realizar a escritura pública de um imóvel pode resultar em sérios problemas para o comprador. Entre as principais consequências estão:

• Risco de perder o imóvel: Sem a escritura e o registro no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador não é reconhecido como proprietário oficial do bem, o que pode permitir que o vendedor disponha do imóvel de outras maneiras, como vendê-lo novamente.
• Dificuldade em comprovar a propriedade: Sem a escritura, o comprador não possui como comprovar legalmente a titularidade do imóvel, o que pode gerar complicações em casos de herança, financiamento ou futuras vendas.
• Insegurança jurídica: A falta de uma escritura registrada expõe o comprador a disputas e à necessidade de ações judiciais para regularizar a situação do imóvel.

Orientações para evitar problemas na lavratura da escritura

Para garantir que o processo de lavratura da escritura ocorra de maneira tranquila, algumas orientações podem ser úteis:

• Consulte um advogado: Um profissional especializado pode ajudar a revisar a documentação e fornecer orientações sobre os passos a serem seguidos para evitar complicações futuras.
• Verifique a regularidade do imóvel: Antes de formalizar a compra, é fundamental assegurar que não existem dívidas ou restrições que possam inviabilizar a transferência.
• Realize uma pesquisa no cartório: Além das certidões negativas, é importante conferir no Cartório de Registro de Imóveis se o imóvel não apresenta pendências que possam comprometer a transação.

Considerações finais

Possuir um contrato de compra e venda é apenas o primeiro passo em direção à aquisição de um imóvel. A lavratura da escritura pública é essencial para garantir que a propriedade seja transferida de maneira segura e reconhecida pela legislação. Com a escritura devidamente registrada, o comprador assegura que o imóvel integra seu patrimônio, oferecendo proteção contra possíveis problemas futuros. Assim, seguir todos os procedimentos necessários e buscar orientação jurídica são ações fundamentais para garantir uma transação imobiliária tranquila e segura.