Contrato de compra e venda registrado em cartório: tem valor?

O contrato de compra e venda de imóveis é um instrumento jurídico amplamente utilizado para formalizar a transferência de propriedade entre comprador e vendedor. Contudo, para que essa transação tenha segurança jurídica e seja válida perante a lei, é fundamental que o contrato seja registrado em cartório. Esse registro confere publicidade ao documento, garantindo sua autenticidade e a proteção das partes envolvidas. Neste artigo, exploramos todos os detalhes sobre o valor jurídico do contrato de compra e venda registrado em cartório, bem como os procedimentos necessários para sua efetivação.

Conceito de contrato de compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda é um acordo por meio do qual o vendedor se compromete a transferir a titularidade de um imóvel ao comprador, mediante pagamento de um valor previamente acordado. Regulamentado pelo Código Civil Brasileiro, ele é essencial para estabelecer de forma clara os direitos e deveres de cada parte durante a transação imobiliária.

Embora um contrato particular assinado entre as partes tenha validade, ele não é suficiente para transferir legalmente a propriedade do bem. A efetiva transferência da titularidade de um imóvel só ocorre quando o contrato é levado ao Cartório de Registro de Imóveis para ser devidamente registrado.

Por que o registro em cartório é essencial

O registro do contrato de compra e venda em cartório é um passo fundamental para que a transação imobiliária tenha efeito jurídico. Conforme determina a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), a propriedade de um imóvel só se transfere de fato ao comprador após o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Esse procedimento de registro dá publicidade à transação, garantindo ao comprador um direito real sobre o imóvel, o que o protege contra possíveis dívidas do vendedor e contra a tentativa de venda do bem a terceiros. O registro assegura que o comprador seja oficialmente reconhecido como proprietário do imóvel perante qualquer outra pessoa.

Contrato particular versus contrato registrado

Existem duas formas principais de formalizar um contrato de compra e venda de imóvel: por meio de um contrato particular ou através de uma escritura pública. A distinção principal entre eles reside na força legal conferida pelo registro em cartório:

• Contrato particular: Embora seja válido entre as partes envolvidas, ele não confere segurança jurídica perante terceiros, uma vez que não há publicidade do ato. Sem o registro, o comprador tem apenas um direito pessoal contra o vendedor, mas não adquire a propriedade do imóvel.
• Contrato registrado: Quando levado ao Cartório de Registro de Imóveis, o contrato é tornado público, e a propriedade é transferida para o nome do comprador, que passa a ter o direito real sobre o bem.

Em casos de imóveis com valor superior a trinta vezes o salário mínimo, a legislação exige que a transação seja formalizada por meio de escritura pública, sendo esta também sujeita ao registro.

Efeito jurídico do registro em cartório

O registro de um contrato de compra e venda em cartório confere validade legal à transação, fazendo com que a transferência de propriedade seja plenamente reconhecida. Somente após esse registro, o comprador passa a ser considerado o legítimo proprietário do imóvel, protegido por todos os direitos que a lei garante.

A ausência desse registro deixa o comprador vulnerável a uma série de problemas, como a possibilidade de o vendedor revender o imóvel para outra pessoa ou ter o bem penhorado por conta de dívidas. O registro é, portanto, o que oferece a proteção definitiva ao comprador e garante que a transação foi realizada de maneira regular.

Procedimentos para registrar o contrato

Para registrar um contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, é necessário seguir alguns passos específicos:

• Obtenção da escritura pública: Para imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo, a compra e venda deve ser oficializada por meio de uma escritura pública em um Tabelionato de Notas.
• Apresentação no Cartório de Registro de Imóveis: Com a escritura em mãos, ela deve ser apresentada ao cartório competente, que é o correspondente ao local onde o imóvel está registrado.
• Pagamento das taxas de registro: A formalização do registro depende do pagamento de emolumentos, cujos valores variam conforme o valor do imóvel e as normas do estado.
• Efetivação do registro: Após a análise e pagamento das taxas, o cartório realiza o registro da escritura no livro de matrículas, oficializando a mudança de titularidade.

Vantagens de registrar o contrato em cartório

Registrar o contrato de compra e venda em cartório proporciona diversos benefícios, tanto para o comprador quanto para o vendedor:

• Segurança jurídica: O registro oferece a certeza de que a transação será reconhecida pela lei, evitando problemas futuros ou disputas sobre a propriedade.
• Proteção contra terceiros: Com o registro, a negociação torna-se pública, garantindo que o imóvel não possa ser alvo de outras transações ou penhoras em nome do antigo proprietário.
• Facilidade em futuras transações: Imóveis com registro regularizado são mais atraentes para negociações futuras, seja para financiamentos, vendas ou outras operações comerciais.

Consequências de não registrar o contrato

A ausência do registro de um contrato de compra e venda pode acarretar diversos problemas para o comprador. As principais implicações incluem:

• Risco de perda do imóvel: Sem o registro, o vendedor ainda é considerado o proprietário oficial do imóvel, podendo vendê-lo novamente ou sofrer execução judicial que afete o bem.
• Falta de proteção legal: O comprador não possui garantias plenas sobre o imóvel e pode ter que recorrer à via judicial para garantir a posse ou a propriedade do bem.
• Obstáculos para financiamentos: Instituições financeiras exigem que a documentação do imóvel esteja em dia para conceder financiamentos, o que é inviável sem o registro em cartório.

Documentos necessários para o registro

Para proceder ao registro do contrato de compra e venda em cartório, é preciso apresentar alguns documentos, tanto do vendedor quanto do comprador. Entre os mais comuns estão:

• Matrícula atualizada do imóvel: Documento que comprova a titularidade do imóvel e sua regularidade perante o cartório.
• Certidões negativas: Atestados que mostram que o imóvel está livre de dívidas, como impostos e ações judiciais.
• Comprovantes de pagamento: Documentos que comprovam a quitação de impostos, como o ITBI, e outras taxas necessárias à transferência do bem.

Conclusão

O contrato de compra e venda registrado em cartório é uma medida essencial para garantir a segurança jurídica de uma transação imobiliária. Sem o registro, o comprador fica exposto a riscos que podem comprometer o negócio, como a perda do imóvel para terceiros. Seguir os trâmites corretos para a formalização do contrato e buscar orientação de um advogado especializado são passos fundamentais para assegurar que a transferência de propriedade seja regular e juridicamente segura. O registro em cartório não apenas legaliza a transação, como também assegura que o imóvel passe a integrar de forma definitiva o patrimônio do novo proprietário, proporcionando tranquilidade e transparência ao processo.